團、新城控股等在內的民營房企也相繼獲得發債機會。

中郵證券等分析認為，隨著流動性拐點的到來，當前時點正是優質地產股的布局良機。

遠超去年擬新增融資額度

11月21日，萬科召開第十九屆董事會第二十二次會議，審議通過了《關于提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案》。

公告顯示，為夯實公司融資資源儲備，進一步優化債務的期限和類型結構，支持公司長期健康穩定發展，董事會同意向股東大會申請授權公司，新增不超過人民幣500億元的發行直接債務融資工具的授權。決議有效期為自股東大會審議通過之日起36個月。

直接債務融資工具發行種類包括但不限于境內外市場的公司債券、中期票據、短期融資券、超短期融資券、綠色票據、永續類債券、資產支持類債券、企業債券等，或者上述品種的組合。

發行時間可一次或多次發行，且可為若干種類。發行利率授權董事會(或其轉授權人士)根據市場情況，于發行時通過合理合規的方式確定。期限與品種亦授權董事會(或其轉授權人士)根據市場情況，于發行時確定。

公司稱，預計發行直接債務融資工具的募集資金將用于滿足公司生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金及(或)項目投資(包括但不限于長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等募投項目)等用途。

去年10月公司董事會也通過一次決議，向股東大會申請了一輪新增直接融資債務工具發行授權，彼時的額度為最高300億元，期限24個月內有效。今年的申請額度較之去年大幅增加200億元，增幅六成以上。

前三季融資成本僅3.73%

今年以來LPR屢次下調，隨著整個市場利率水平的下降，萬科的發債利率也比去年有所降低。此時新增發債額度無疑是優化債務結構，繼續降低融資成本的一個較好的時間窗口。

公司2022年三季報顯示，其前三季度新增融資的平均融資成本僅為3.73%，存量融資的綜合融資成本4.06%。第三季度萬科分三次發行3年期綠色中期票據70億元，票面利率區間為2.9%-3.2%；發行公司債34億元，其中5年期品種的票面利率3.21%，7年期品種的票面利率3.7%。

而截至今年三季度末，萬科有息負債總金額為2943.2億元，比今年半年度末只增長一百多億元，其中78.7%為長期負債，占比較中期提升1.1個百分點。銀行借款占比為58.6%，債券占比為26.6%，其他借款占比為14.8%。有息負債總額中無抵押無質押的融資占比為96.1%，顯示信用狀況極佳。

值得一提的是，雖然萬科的融資成本和債務結構仍然是行業頂尖的優等生，但今年在銷售增速上明顯落后于保利發展、中海等央企地產巨頭，銷售規模隨之在三季度首次被保利發展超越，退至行業第三。

最新的10月銷售簡報顯示，萬科今年1-10月合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元，分別同比下滑33.4%和33.5%。而保利發展1-10月實現簽約面積2181.69萬平方米，同比減少23.76%；實現簽約金額3631.14億元，同比減少21.1%。萬科銷售下滑幅度明顯大于保利，銷售金額差距已經逼近200億元。

券商：堅定看好地產板塊機會

近兩周房企資金端政策利好可謂持續出臺。

11月8日，先是中國銀行間市場交易商協會繼續推進“第二支箭”支持房地產企業在內的民營企業發債融資。接著是11月11日，央行銀保監“金融16條”要求對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，并延長房地產貸款集中度管理政策過渡期等等。11月14日，銀保監會、住建部、央行三部門又放寬預售資金監管，允許商業銀行與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

而房企的融資進展也是實實在在的。11月10日，交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。11月14日，交易商協會受理美的置業150億元中期票據儲架式注冊發行。11月17日，交易商協會受理新城控股150億元儲架式注冊發行。

這樣的背景下，多數券商研報對地產行業機會表示看好。

信達證券分析師江宇輝認為，預計行業出清已近尾聲，流動性拐點已至，此前遭受市場信用風險質疑且實際資金壓力相對可控的優質混合所有制房企有望率先修復，重點推薦金地集團，同時建議繼續關注信用情況更良好，資金鏈更安全，貨值更充裕，戰略布局更集中在一二線核心城市的優質房企，如華發股份、濱江集團、招商蛇口、保利發展、南山控股等。

中郵證券分析師劉清海亦認為，當前時點是優質地產股的布局良機，重點關注三條思路：1)優質民企信用修復，推薦新城控股、金地集團；2)行業見底復蘇，推薦招商蛇口、保利發展等；3)區域格局優化，推薦濱江集團、華發股份。

招商證券趙可團隊建議，布局分可兩個階段，第一階段或是當下到明年一季度，重點布局困境反轉，“賠率”或較高，包括已按出險定價的優質房企相關債券的“高收益”機會。

第二階段或開始于明年一季度末，布局受益競爭格局改善長邏輯的標的，關注“持續內生性現金流創造能力”的真正高質量周轉公司招商蛇口、保利發展、萬科A、金地集團、中國海外發展、華潤置地、龍湖集團，以及區域型房企建發股份、濱江集團、越秀地產等。